Das Erbbaurecht


  • Was ist ein Erbbaurecht?

    Ein Erbbaurecht ist - vereinfacht gesagt - das Recht, auf einem (fremden) Grundstück ein Gebäude zu haben.

    Normalerweise gehört dem Eigentümer eines Grundstücks auch das Haus, das auf dem Grundstück steht. Anders beim Erbbaurecht: Stellen Sie sich am besten vor, Sie seien in Venedig, wo die Häuser auf Baumstämmen stehen, die in den Meeresboden gerammt wurden. Diese Baumstämme seien das Erbbaurecht. Dem Grundstückeigentümer gehört der Meeresboden, dem Erbbauberechtigten (auch "Erbbaurechtsnehmer" genannt) gehören die Baumstämme und alles, was auf diesen gebaut ist.

    Auch nachträglich ist die Begründung eines Erbbaurechts möglich. Das schon stehende Haus wird vom Grundstückseigentümer also angehoben und auf Baumstämme gestellt. So kann er das Haus verkaufen, aber gleichzeitig das Grundstück behalten.


    Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz.


  • Die Dauer des Erbbaurechts

    Ein Erbbaurecht ist ein Recht auf Zeit.

    Eine gesetzliche Regelung, wie lange ein Erbbaurecht besteht, gibt es nicht. Vielmehr wird die Laufzeit zu Beginn im sogenannten Erbbaurechtsvertrag festgelegt. In der Praxis findet man am häufigsten eine Dauer von 99 Jahren.

    Nach dem Zeitablauf löst sich das Erbbaurecht auf. Das Gebäude fällt praktisch auf das eigentliche Grundstück und gehört sodann dem Grundstückseigentümer.


    Hiervon zu unterscheiden ist der sogenannte Heimfall des Erbbaurechts, der ebenfalls im Erbbaurechtsvertrag geregelt wird. Der Heimfall ist ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Übertragung des Erbbaurechts zurück an ihn für den Fall, dass der Erbbauberechtigte gegen bestimmte vertragliche Verpflichtungen verstößt (z.B. den vereinbarten Erbbauzins nicht bezahlt). In diesem Fall existiert das Erbbaurecht aber weiter, als sogenanntes Eigentümererbbaurecht.


  • Finanzielle Aspekte des Erbbaurechts

    Der Kaufpreis für ein Erbbaurecht (bzw. das zum Erbbaurecht gehörige Haus/ Wohnungseigentum) ist wesentlich niedriger als der Kaufpreis für ein "richtiges" Grundstück bzw. Haus.

    Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer neben dem Kaufpreis eine fortlaufende, meist jährliche Entschädigung für die Nutzung des mit dem Erbbaurecht belegten Grundstücks, den sogenannten Erbbauzins.


    Fällt das Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts oder das Erbbaurecht im Heimfall (siehe Ziff. 2) in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück, so steht dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung zu. Deren Höhe ist im Erbbaurechtsvertrag geregelt, muss bei Wohngebäuden aber mindestens 2/3 des Verkehrswertes des Hauses/der Wohnung betragen.


  • Der Erbbauberechtigte

    Der Erbbauberechtigte ist derjenige, dem das Erbbaurecht und damit das Gebäude darauf gehören.

    Im Prinzip kann er mit dem Erbbaurecht verfahren wie ein echter Grundstückseigentümer: Er kann das Erbbaurecht verkaufen, mit Grundpfandrechten und anderen Rechten belasten, es sogar vererben. Im Erbbaurechtsvertrag, mit welchem das Erbbaurecht geschaffen wurde, finden sich allerdings zumeist Regelungen, dass für eine Veräußerung oder einer Belastung des Erbbaurechts durch den Erbbauberechtigten die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. Denn dieser will in aller Regel mit entscheiden, mit welchem Vertragspartner er es zu tun hat (Gleichwohl sind solche Zustimmungserfordernisse nicht schrankenlos vereinbar).


    Die Vorteile des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten sind demnach: (fast unbeschränkter) Eigentümer eines Bauwerks auf lange Zeit, damit verbundene Planbarkeit bis in die übernächste Generation, vergleichbar geringe Anfangsinvestitionen bzw. geringer Finanzierungsaufwand.


    Die Nachteile, mit denen es abzuwägen gilt: kein endgültiger Eigentumserwerb, langfristige finanzielle Belastung durch den Erbbauzins, in aller Regel nur teilweise Entschädigung für den Verlust des Eigentums am Ende der Dauer des Erbbaurechts.


  • Der Grundstückseigentümer

    Städte als Grundstückseigentümer geben Erbbaurechte häufig aus, um Ziele wie eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur zu erreichen, so, um jungen Familien ohne großes Eigenkapital den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen.

    Kirchen hingegen ist es oft rechtlich verboten, ihren Grundbesitz zu verkaufen, so dass sie von der Möglichkeit des Erbbaurechts Gebrauch machen.


    Aus Sicht eines privaten Grundstückseigentümers stellt sich hingegen zumeist die Frage: Soll ich das gesamte Grundstück verkaufen oder nur ein Erbbaurecht bestellen und dieses veräußern?

    Der Nachteil der Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts liegt auf der Hand: Ein wesentlich geringerer Veräußerungserlös. Doch es gibt auch Vorteile, die es für den Grundstückseigentümer abzuwägen gilt: Er bleibt Eigentümer des Grundstücks und profitiert nach Ablauf des Erbbaurechts von einer eventuellen Wertsteigerung, er erzielt regelmäßige Einnahmen durch den Erbbauzins und wird nach Ablauf des Erbbaurechts Eigentümer des aufstehenden Hauses (gegen eine Entschädigung, siehe Ziff. 3).


  • Der Erbbaurechtsvertrag

    Der Erbbaurechtsvertrag ist der Vertrag, mit dem das Erbbaurecht geschaffen wird. Dieser Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden.

    In dem Erbbaurechtsvertrag werden eine Vielzahl von Punkten geregelt, insbesondere der Inhalt des Erbbaurechts, so zum Beispiel: der Ausübungsbereich des Erbbaurechts, die Art und Nutzung des (zu errichtenden) Bauwerks, die Dauer des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses, Instandhaltungspflichten, Versicherungen, Lastentragung, Zustimmungsvorbehalte des Eigentümers des Grundstücks, Vorkaufsrechte, Vorrechte auf Erneuerung, Heimfall.


    Falls Sie ein bereits bestehendes Erbbaurecht erwerben wollen, ist die Kenntnis des Inhalts des Erbbaurechtsvertrages (und eventueller Änderungen) somit unerlässlich, da die dortigen Regelungen selbstverständlich auch für Sie gelten werden.






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