Die Grundschuld


  • Funktion der Grundschuld

    Wer bei einer Bank, Sparkasse oder auch bei einem privaten Darlehensgeber einen Kredit aufnehmen möchte, sieht sich in aller Regel mit der Forderung nach einer Sicherheit konfrontiert.

    Die Grundschuld ist eine solche Sicherheit. Sie ist - ebenso wie zum Beispiel eine Hypothek - ein sogenanntes Grundpfandrecht, also ein Pfandrecht am Grundbesitz (einem Haus, einer Wohnung oder einem Erbbaurecht), das zugunsten des Darlehensgebers an dem Grundbesitz bestellt wird.

    Wird das Darlehen, für das die Grundschuld als Sicherheit dient, nicht zurückbezahlt, kann der Darlehensgeber das Grundstück verwerten, indem er es vom Amtsgericht zwangsversteigern lässt.


  • Arten der Grundschuld

    Es gibt verschiedene Arten der Grundschuld:

    Buchgrundschuld

    Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch (dort in Abteilung III) des Grundstücks eingetragen. Sie ist mittlerweile der Regelfall.

    Briefgrundschuld

    Hier wird zusätzlich zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ein Grundschuldbrief (vergleichbar einer Urkunde) gebildet und dem Kreditgeber übergeben.

    Fremdgrundschuld

    Von einer Fremdgrundschuld spricht man, wenn der Eigentümer des Grundbesitzes die Grundschuld zugunsten eines Dritten (zumeist zugunsten einer Bank) bestellt.

    Eigentümergrundschuld

    Sind der Eigentümer des belasteten Grundbesitzes und der Begünstigte der Grundschuld identisch, spricht man von einer Eigentümergrundschuld.

    Eine Eigentümergrundschuld entsteht entweder dadurch, dass der Eigentümer des Grundstücks eine Grundschuld zu seinen Gunsten bestellt oder sie entsteht automatisch aus einer Hypothek, wenn der Kredit, für den diese haftete, zurückbezahlt ist.

    Gesamtgrundschuld

    Die Gesamtgrundschuld ist eine Grundschuld, die auf mehreren Grundstücken (oder Wohnungen) gleichzeitig lastet.


  • Folgen der Darlehensrückzahlung

    Wird das Darlehen zurückgezahlt, für welches die Grundschuld als Sicherheit bestellt wurde, passiert mit der Grundschuld erst einmal nichts. Sie bleibt bestehen (sog. Abstraktionsprinzip).

    Die Grundschuld wird nur gelöscht, wenn der Grundschuldgläubiger die Löschung bewilligt und der Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümer die Löschung beantragt (beide Erklärungen sind notariell zu beglaubigen).

    Gbfls. kann es sich daher anbieten, eine Grundschuld nicht löschen zu lassen, sondern bei neuerlichem Finanzierungsbedarf als Sicherheit zu verwenden.


  • Notarielle Beurkundung

    Um eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen, bedarf es im Grundsatz "nur" der notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Grundschuldbestellers unter dem Text der Grundschuldbestellung.

    Der Grundschuldgläubiger, zumeist eine finanzierende Bank, verlangt allerdings in aller Regel zugleich, dass sich der Grundschuldbesteller der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz (das Haus/die Wohnung/das Erbbaurecht) und/oder in das sonstige Vermögen unterwirft. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfung macht die Grundschuldbestellung beurkundungs- und vorlesungspflichtig.


  • Kosten der Grundschuldbestellung

    Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich im GNotKG festgelegt und richtet sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld.

    Für den Regelfall, dass die Grundschuldbestellung beurkundungspflichtig ist, entstehen im Grundsatz die nachfolgenden Notargebühren (zuzüglich Schreibauslagen, Porto- und Telefonkosten sowie gesetzlicher Umsatzsteuer). Im Einzelfall können zusätzliche Gebühren anfallen.


    NennbetragNotarkosten
    50.000 Euro165 Euro
    100.000 Euro273 Euro
    200.000 Euro435 Euro
    500.000 Euro935 Euro




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